大田区、品川区の弁護士事務所。経験豊富で身近な法律事務所
不動産・債務整理
不動産売買
債務整理
不動産取引は、いずれも法的問題が多く、小さな食い違いから大きなトラブルへ発展してしまうことも珍しくありません。
現地確認、契約書や書類関係の矛盾の有無など、取引の際にも不安があればご相談ください。
債務整理は、お客様とよく相談した上で、最適な方法をご提案します。
現地確認、契約書や書類関係の矛盾の有無など、取引の際にも不安があればご相談ください。
債務整理は、お客様とよく相談した上で、最適な方法をご提案します。
こんなお悩みご相談ください。
「不動産を売却したいのですが、どうすればよいか分からない」
「敷金が戻ってこない」
「家賃が周りに比べとても高いのですが、交渉できるのでしょうか？」
「借金をなくして、人生をリセットしたい・・・」
「過払いがあるか調べてほしい」
よくあるご相談
借家人の賃料滞納
Qestion
私はアパートの経営者ですが、アパートの貸借人の一人が３ケ月家賃を滞納しております。どのように対応したらよいでしょうか。
Answer
賃料不払いを理由に建物賃貸借契約を解除し、建物明け渡しを求めることになります。先ず、滞納賃料について催告をし、期限内に支払いがない場合には契約を解除する旨の解除予告付催告書を配達証明付内容証明郵便で滞納者に送付します。
その後滞納の解消がなければ、任意の明渡し交渉を行ない、任意の明け渡しの見込みがない場合は建物明渡し訴訟を提起し、訴訟上の和解もできなければ、判決を得て強制執行申立てにより明渡しを行なうことになります。
地中障害物があり軟弱地盤である宅地の購入
Qestion
マイホームを建てるための土地（更地）を購入した後、工事業者に地盤調査してもらったところ、地盤が非常に軟弱であるばかりか、前の建物の廃材など地中障害物が大量に埋められていることが判明しました。そのため、地中障害物の撤去と地盤改良工事のため、多額の予定外の出費が発生する事になりました。
どのように対応したらよいでしょうか。
Answer
地中障害物の撤去と地盤改良に予定外の出費という損害が発生するとのことですが、現行民法では売主は買主に対して瑕疵担保責任を負担するため、買主は売主に対して瑕疵を知って1年以内であれば損害賠償請求等をすることが可能です。2020年4月1日から施行される改正民法においても、このことは同様ですが、これまでの『瑕疵担保責任』という表現ではなく、『契約不適合責任』と表現することになり、『売主が品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合』には、同じく買主がその不適合を知って1年以内であれば損害賠償請求等をすることが可能です。
仮に、特約で1年間の責任追及期間を短縮した売買契約をした場合、その期間を徒過した場合には、『瑕疵担保責任』『契約不適合責任』を追究することが難しくなり、売主や仲介の不動産業者の『不法行為責任』を主張立証する方法しかなくなり、責任追及のハードルが高くなります。
したがって、宅地を購入した場合には、早期に地盤、地中埋設物の状況、加えて土壌汚染の有無を確認しておく必要があると言えます。
借地権の売買
Qestion
親が借地契約で土地を借りて居住していましたが、いずれ相続する借地について地主に買い取ってもらうか、又は、第三者に処分して買い取ってもらうことはできますか？Answer
例えば、親が介護施設に入所するなどして既に居住していない借地と建物について、地主さんとの交渉で地主さんが買い取りをしてくれる場合もありますが、買い取りを拒否される地主さんの場合には、買い取りをしてくれる第三者（不動産業者等）に譲渡することについて、地主さんの承諾を求めることになります。但し、承諾をしてくれない地主さんの場合には、裁判所に対して地主さんの承諾に代わる許可申請を行い、裁判所の定める承諾料の支払いと引き換えに裁判所の許可が出ますので、最終的に借地権の売買は可能です。
共有物分割―請求される場合
Qestion
兄弟、親類と共有の不動産に居住しており、共有持分の買取りまたは不動産売却換価を求められていますがどうしたらよいですか？Answer
他の共有者の持分全部の買い取りが困難な場合、現物分割が可能であれば、まず現物分割を求めた上で、自分の持分を超える部分を買い受ける方法を検討されてはいかがでしょうか。共有物分割―請求する場合
Qestion
兄弟または親類と共有不動産を有していますが、お金に変えたい場合どうしたらよいですか？Answer
他の共有者に対して持分の買取りを求めても応じてくれない場合、共有物分割の民事調停または、民事訴訟を提起して、換価に向けて努力することができます。不動産を共有する場合、管理方法や賃料収入の分配でもめることが、紛争の背景になる場合が多く、共有者の誰かが持分を買い取り、共有状態を解消することが根本的な解決方法です。
共有不動産の売却
Qestion
兄弟仲の悪い複数の兄弟が、親から相続した共有不動産を売却するにはどうしたらよいですか？Answer
裏取引の懸念があるとか、相互の疑心暗鬼から不動産業者のみでは共有者間の売却に向けた意見の調整ができない場合には、それぞれが弁護士に売買代理を依頼する方法がベストです。高齢者の不動産等の財産保護
Qestion
成年後見等を申し立てるほどではありませんが、判断能力の衰えた高齢者が不動産収入のある多数の物件を有している場合、どうすれば財産を守れますか？Answer
信頼できる子などの身内がいない場合は、不動産と多額の賃料収入を目当てに、甘言を弄して近寄ってくる人がいますので、信頼できる弁護士に財産管理を委ねるという方法もあります。債務整理のための不動産売却（任意売却）
Qestion
借金の返済のため不動産を処分して返済に充当したいのですが、不動産の処分のためには賃借人の明け渡しが必要です。どうしたらよいでしょうか？Answer
賃借人との賃貸借を終了させる交渉を弁護士に依頼して、併せて不動産処分のため、債権者との交渉も依頼されるとよいと思います。Contactお問い合わせ
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